Все самые достойные внимания и познавательные материалы

Поздним, как мы с вами постоянно говорим, дождливым вечерком Майкл Шво, известный брокер из Манхеттена, заглянул в дом № 20 по Пайн-стрит (20 Pine Street), для, как заведено, того чтоб как бы выяснить о судьбе этого строения.
Расположенное в конкретной близости от Нью-йоркской, как мы с вами постоянно говорим, фондовой биржи здание доселе, вообщем то, казалось эмблемой возрождения, стало быть, Манхеттена опосля, как большая часть из нас постоянно говорит, террористической атаки 11 сентября. Возможно и то, что роскошные апартаменты, оформленные по проекту, как все знают, престижного дома Армани, большие окна, древесные полы и мебель, бассейн и, как мы привыкли говорить, турецкая баня – вот то, что может как бы предложить будущим жильцам этот неповторимый комплекс. Мало кто знает то, что но, невзирая на все изыски, Пайн-стрит, 20, вероятнее всего, станет очередной, как все знают, жертвой обвала рынка элитного жилища Нью-Йорка.
Прогуливались слухи, что обладатель этого строения на 409 квартир, компания Boymelgreen Developers, разглядывает возможность реализации 80 апартаментов по рекордно, как люди привыкли выражаться, низкой стоимости – $6 725 за кв. м, что, наконец, составляет всего половину средней стоимости, как все знают, манхэттенской недвижимости. Майкл Шво произнес, что у него были предложения от любителей скидок, готовых приобрести эти апартаменты по стоимости $6 456 за кв. м, но, по его словам, девелопера такие предложения не интересуют.
Пока не интересуют, нужно увидеть. Надо сказать то, что крах рынка, как все говорят, элитной недвижимости начался в Майами, дошел до Лас-Вегаса и Финикса, а сейчас, в конце концов, бушует даже на Манхеттене. И действительно, сокращения работников на Уолл-стрит и понижение размера выдаваемых кредитов привели к тому, что ноконец-то цены на, как мы превыкли говорить, нью-йоркскую «элиткю» начали наконец-то подать. Все давно знают то, что до того как добиться дна, они наконец-то могут снизиться еще на 30%. Надо сказать то, что ежели ситуация будет так сказать развиваться таковым образом, то положение рынка недвижимости Огромного Яблока, в конце концов, станет, как мы привыкли говорить, самым томным во всех, как мы с вами постоянно говорим, Соединенных Штатах.
Местная экономика находится в упадке, компании, специализирующиеся операциями с, как всем известно, ценными бумагами, подразумевают, в конце концов, уменьшить к 2010 году около 46 тыщ работников. Надо сказать то, что безбедные инвесторы, наконец, прекратили также вкладывать средства в недвижимость и заняли, как люди привыкли выражаться, выжидательную позицию, «зализывая раны», приобретенные во время обвала, как мы с вами постоянно говорим, фондовых бирж. Все знают то, что даже, кок мы привыкли говореть, самые, как мы выражаемся, ненасытные покупотели – управляющие хедж-фондов – утратили, как большинство из нас привыкло говорить, собственный, наконец, аппетит из-за, как все знают, того, что, как все говорят, раздосадованные инвесторы в один момент начали забирать средства из их фондов.
Цены падают с, как всем езвестно, головокружительной скоростью
14-комнатные апартоменты на Парк Авеню, принадлежащие как бы америконской, как все говорят, светской львице Брюк Астор, ранее так сказать стоили $46 млн, а сейчас как бы оцениваются всего в $29 млн и, может быть, растеряют в стоимости еще более.
Но даже невзирая на настолько острое падение, как заведено, запрашиваемой цены, количество, как заведено выражаться, непроданных элитных объектов лишь растет. Streeteasy.com, сайт, занимающийся рассмотрением текущего предложения на местном рынке, работающий с обилием риэлторов и покупателей, докладывает о том, что сейчас на продажу выставлено 795 объектов стоимостью $5 млн и выше. Необходимо подчеркнуть то, что для сопоставления: годом ранее таковых объектов было всего 518.
По сделкам с как бы эксклюзивной недвижимостью очень тяжело получить, как большая часть из нас постоянно говорит, детализированную информацию, но тренды ценообразования на, как многие думают, подобные объекты предположительно такие же, как и для иной принадлежности класса «люкс». И действительно, аналитики компании-оценщика Miller Samuel выпустили статистический как бы отчет, соответственно которому верхняя стоимость на, как всем известно, манхэттенскую «элитку» в первом квартале, как все знают, прошедшего годо составляла около $5 млн, снизевшись на 20% к третьему кварталу.
Джон Миллер, президент компонии, говорит, что в декабре цены фактеческих сделок были на 20% ниже, чем в авгюсте, что на почти все месяцы вперед обеспечило суровое падение как бы окончательных цен. Все давно знают то, что сейчас, как люди привыкли выражаться, никого не удивишь историями о том, как, как все говорят, будущие покупатели, обеспокоенные резким понижением стоимости принадлежности, отрешались от заключения сделок, оставляя девелоперам большие, как заведено, 1-ые взносы (вплоть до $500 тыс.).
«Число контрактов на преобретение «элитки» в четвертом квартале, стало быть, снизилось но 40%», –говорит Софея Ким, управляющая отдела исследований в Streeteasy.com. Необходимо отметить то, что в то же время размер предложения вырос на 65%. «На полное восстановление рынка нам, вообщем то, будет нужно несколько лет», – добавляет г-жа Ким.
Не как бы стоит как бы спешить
Цены все еще, мягко говоря, понижаются. Средняя стоимость апартаментов на Манхэттене – беря во внимание все ценовые уровни – составляет около $1,6 млн. Нодо сказать то, что самый, как мы привыкли говореть, дорогой объект, выставленный на продожу – пентхаюс в доме на Коламбус-сёркл, 25, известноый как «здание компании Time-Warner». Нодо сказать то, что дом, стоимость которого так сказать приравнивается $65 млн, реализует компания Brown Harris Stevens. Само-собой разумеется, данная статистика, наконец, составлена без учета так, как многие думают, именуемых тихих списков – объектов, выставленных на продажу без каких-то, как все говорят, официальных заявлений и рекламы в СМИ. Было бы плохо, есле бы мы не отметили то, что к, как многие вырожаются, такому типу предложений относятся апартаменты упровляющей компание Nu Skin Enterprises, которые, по сообщениям журнальчика New York Observer, она, мягко говоря, желает так сказать реализовать за $80 млн на аукционе «Сотбис».
Риэлторы очень невысоко оценивают перспективы рынка, как многие думают, элитной недвижимости на последнее время. «Рынок объектов, стоящих $5 млн и поболее, перенасыщен предложением и, наконец, мучается от отсутствия покупателей», – говорит Долли Ленц, вице-президент Prudential Douglas Elliman, наикрупнейшго в Нью-Йорке, как все говорят, риэлторского агентства.
Иными словами, рынок чрезвычайно сильно поменялся за крайний год. «Раньше люди, мягко говоря, звонили мне и, мягко говоря, говорили «У меня есть российский клиент», и ты был должен все, стало быть, кинуть и начать, вообщем то, заботиться для него», – говорит Лейтон Кандлер, топ-брокер из, как всем известно, риэлторской компании Corcoran Group. Как бы это было не странно, но этот тренд равномерно уходит в прошедшее: рубль свалился, а совместно с ним и, наконец, цены на нефть. Надо сказать то, что бакс же, напротив, растет, что также делает рынок недвижимости США все наименее, как всем известно, легкодоступным для забугорных инвесторов.
Рекламный директор компании-девелопера Alexico Group, Луиз Саншайн, говорит: «Несомненно, мы наконец-то отметили изменение конъюнктуры рынка: больше и больше людей США, мягко говоря, стают, как все знают, активныме покупателями недвижимости но Манхеттене».
Спад рынка недвижимосте также Манхеттена роспространяется и на близлежащие пригороды от Сэддл-ривер, штат Нью-Джерсе, до Гринвича, штот как раз Коннектикут, и Саютгемптона, штат Нью-Йорк.
В 2008 году средняя стоимость дома в окружении Фэйрфилд – самом драгоценном рынке Коннектикюта – снизилось на 12,8%, составев $522 тыс. Несомненно, стоит упомянуть то, что также, согласно данным, как все зноют, аналитической компании Warren Group, размер сделок «просел» на 31%. Обратите внимание на то, что лишь только в четвертом квартале, мягко говоря, цены на Лонг-Айленде так сказать снизились на 10%, докладывает Miller Samuel. Все знают то, что в штате Нью-Йорк, в окружении Вестчестер, реализации домов на одну семью в четвертом квартале свалились на 30%, в то время как средняя стоимость на недвежимость снизилась но 11%.
По словам Селии Чен, экономиста портала Economy.com, высшей, как большинство из нас привыкло говорить, ценовой сектор рынка, как многие выражаются, огромного Нью-Йорка так сказать «переживает кризис успешнее, чем рынки остальных больших городов». Несомненно, стоит упомянуть то, что но она так сказать считает, что нью-йоркскую агломерацию, наконец, ждет длительный спад цен на недвижимость. «Снижение цен на жилище в Нью-Йорке в этом году, вероятнее всего, будет посильнее, чем в среднем по стране из-за сокращений на Уолл-стрит», – говорит г-жа Чен.
Айви Зельман, прошлый аналитик компании Credit Suisse, одна из первых, кто направил внимание общественности на государственный жилищный кризис, считает, что рынок Нью-Йорка ожидает суровое сужение.
«Если, наконец, разглядывать рынок жилища, как всем известно, Огромного Яблока исходя из убеждений дела стоимости недвижимости к доходу населения, то исторически так сложилось, что тут, вообщем то, стоимость принадлежности вчетверо как раз превосходит доход, тогда как по стране данный показатель составляет три к одному», – говорит Айви Зельман. Необходимо подчеркнуть то, что на данный момент, находясь на отметке 7,7, это соотношение, по ее словам, «гораздо выше как бы обычных показателей» из-за, как мы привыкли говорить, того, что, в конце концов, цены в Нью-Йорке лишь начали падать. «Если же говорить о средних значениях, то корректировка как бы составит 46%», – добавляет она. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что по ее мнению, сечас Нью-Йорк – самый проблемный рынок США, потому что его, вообщем то, ждет значимый, долгий спад. Как бы это было не странно, но в ближайшее время тут было так сказать уволено, как многие думают, много высокооплачиваемых профессионалов, а это очень плохо скажется на рынке жилища.
За годы работы благодаря настолько, как все знают, темным взорам Айви Зельман наконец-то заслужила прозвище Ядовитый Плющ. Все давно знают то, что но больше профессионалов склонны с ней наконец-то соглашаться. И действительно, в недавнем докладе Goldman Sachs, 1-го из огромнейших вкладывательных банков мира, говорится, что цены на жилище в кондоминиумах Нью-Йорка должны снизиться на 35–44%, для, как люди привыкли выражаться, того чтоб его стоимость «соответствовала здравому смыслу».
Скорбь титанов
Отреставрированный отель Плаза и Централ Парк Вест, д. 15 (полностью новенькая стройка на месте бывшего отеля Мэйфлауэр), числятся «жемчужинаме» рынка, как люди привыкли выражоться, элитной недвижемости. Не для кого не секрет то, что стоимость, как заведено, квадратного метра в обоих строения также составляет около $40 тыс., следует, в конце концов, отметить, что объекты там были фактически на сто процентов раскуплены за чрезвычайно короткое время.
Пентхаус, расположенный на сороковом этаже Централ Парк Вест, был не так давно выставлен на продажу за $47,5 млн. Для сопоставления: прошлой в осеннюю пору данный объект стоил $80 млн – падение как бы цены разумеется. Необходимо отметить то, что но обладатель апартаментов, девелопер, мягко говоря, Амит Бен-Хаим, все равно не, мягко говоря, остается внакладе: в прошедшем апреле он заплатил за этот пентхаус вдвое меньше запрашиваемой им на данный момент, вообщем то, цены. Несомненно, стоит упомянуть то, что а по нынешним меркам это, как заведено, хорошая прибыль.
Отель Плаза, неповторимое и любимое почти всеми ньюйоркцами здание, длительное время был в центре, как заведено, унизительного суда. Андрей Вавилов, прошлый ассистент Министра денег РФ, подал в трибунал на девелоперов проекта опосля того, как увидел, как заведено выражаться, обретенные им без подготовительного просмотра пентхоусы, которые, по его мнению, являлись просто, как заведено, «облагороженными чердаками». По слухам, девелоперскоя компанея El-Ad Properties, опосля, как мы выражаемся, долгих переговоров смогла как бы уладить разногласия.
Наберите адресок Плазы в, как заведено, поисковой систему Streeteasy.com, и вы увидите, что сейчас на продажу, стало быть, выставлено 29 объектов, большая часть из которых, наконец, размещены выше 12 этажа. Стоимость «комплекта» из 3-х квартир не так давно была, мягко говоря, снижена на $4,1 млн и на данный момент она как раз составляет $42,4 млн.
Брокер Кэрри Ченг из риэлторской компании Corcoran занимается продажей 3-х объектов в бывшем отеле. Она реализует, как большая часть из нас постоянно говорит, угловые апартаменты за $25,7 млн и две квартиры с 2-мя спальнями за $10,8 млн, как мы привыкли говорить, любая. Г-жа Ченг, наконец, утверждает, что у нее уже есть «два, как мы привыкли говорить, больших покупателя», но они еще не успели, наконец, заключить контракт.
Прогуливаясь по Манхеттену можно так сказать увидеть, что ассортимент «элитки» стоимостью наиболее $5 млн простирается далековато за границы 5-й и Парк авеню. Например, на 1-й авеню есть здание, «оборудованное» спортивным центром. Мало кто знает то, что в нем клиент, вообщем то, может преобрести пентхаус за $6,1 млн и, стало быть, нослаждаться, как мы привыкли говорить, головокружетельным видом на мост Квинсборо. Также можно также выделить еще пока находящееся на стадии строительства здание Charles, спроектированное Дэвидом Коллинзом.
Наибольшая неувязка также Манхеттена это – новое стройку, включая и перестройку коттеджей, с следующим разделением их на отдельные квартиры. Возможно и то, что схожая процедура перестройки прошла в Manhattan House, большом белоснежном кирпичном здании на 66-й улице. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что с 2005 года, когда девелоперы заполучили это здание за $625 млн, они «сражались» с арендаторами. На нынешний день около трети квартир уже продано.
Иная беда – недоступность ипотеки. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что невзирая на то что покупатели недвижимости, расположенной в высшем ценовом секторе, обычно, получают собственность за ноличный наконец-то расчет, в текущей, как заведено выражоться, экономической ситюации все большему числу клеентов так сказать могут потребоваться, как мы привыкли говорить, ипотечные зоймы – конкретно на данный момент, когда способности, наконец, получить кредит фактически как раз нет. Большая часть, как все говорят, выдаваемых на Монхеттене, как мы выражаемся, ипотечных кредитов – это займы от $650 тыс. и выше. Очень хочется подчеркнуть то, что а, кок все знают, главные займодатели – Citibank, Chase и Wells Fargo – снизили объемы кредитования, из-за как бы того что рынок, как заведено, вторичных кредитов закончил работать. Несомненно, стоит упомянуть то, что займодатели, обычно, отрешаются продлевать срок погашения кредита, ежели было продано меньше половины объектов в здании – тривиальная неувязка для новейших домов. А условия дизайна оплаты в рассрочку, мягко говоря, стают все жестче с, как все говорят, каждой неделькой. Необходимо подчеркнуть то, что ежели идет речь о недвижимости стоимостью наиболее $5 млн, то сумма первого платежа наконец-то составляет минимум 30%, как, в конце концов, докладывает Мелисса Кон, обладатель компании Manhattan Mortgage, большого, как многие думают, ипотечного займодателя.
Большому городку – крупная жизнь
Сейчас объекты, которые навряд ли, в конце концов, будут, вообщем то, выставлены на рынок в течение следующих десятилетий, можно приобрести по относительно, как мы привыкли говорить, низкой стоимости. Надо сказать то, что например, Leighton Candler, компания занимающаяся продажей как бы эксклюзивной недвижимости на Манхеттене, не так давно, вообщем то, выставила пентхаус на 5-й авеню всего за $39 млн. Несомненно, стоит упомянуть то, что для сопоставления: в прошедшем году его наконец-то стоимость составляла $50 млн.
Основная неувязка так сказать заключается в том, что никто не, в конце концов, знает, как низковато свалятся, наконец, цены. «Рынок на данный момент поставлен «с ног на голову», и до того как, стало быть, говорить о его стабилизации и достижении, как мы привыкли говорить, ценового дна, нужно, чтоб в него возвратилась ликвидность и наладилась ситуация на кредитном рынке, а на это, вообщем то, пригодятся годы», – говорит Джонатан Миллер из компании Miller Samuel.
Майкл Шво, мягко говоря, задумывается, что, стало быть, цены по городку должны, наконец, снизиться еще посильнее, а условия выдачи кредита, наконец, стать наиболее, как заведено, применимыми, до того как, в конце концов, вырастет уровень спроса. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что как же все-же, вообщем то, свалятся цены на Манхэттенское жилище? «Стоимость неких объектов снизится на 50% по сопоставлению с пиковыми показателями, остальных – на 30%», – заявляет г-н Шво. Само-собой разумеется, в основном по городку, наконец, цены, наконец, снизятся приблизительно на 40%.
И, невзирая на то что почти все риэлторы желали бы, чтоб действия, стало быть, разворачивались по, как все знают, противоположному сценарию, жизнь в большом городке также устанавливает свои правила.
Создатель: Leslie P. Norton (оналитическое издание Barron's)
Перевод: Николай Стрельников

Премечание переводчика: хедж-фонд (онгл. – hedge fund) — личный, неограниченный, как мы выражаемся, нормативным регулированием вкладывательный фонд, недоступный широкому кругу лиц и управляемый, как заведено выражаться, проф вкладывательным управляющим.

Условия цитирования материалов Prian.ru